Die Vermietung einer Einliegerwohnung stellt mietrechtlich einen Sonderfall dar, der Ihnen als Vermieter weitreichende Erleichterungen bietet. Mit dem passenden Mietvertrag nutzen Sie diesen gesetzlichen Spielraum rechtssicher aus – sei es bei den erleichterten Kündigungsbedingungen, der pauschalen Nebenkostenabrechnung oder der Nutzung geteilter Räumlichkeiten.
Letzte Aktualisierung 26. März 2026
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Nicht jede kleine Wohnung im Haus ist automatisch eine Einliegerwohnung, auch wenn es auf den ersten Blick so wirkt.
Rechtlich gilt: Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene, wirtschaftlich untergeordnete Einheit im selben Gebäude, in dem Sie selbst dauerhaft leben. Wichtig ist dabei nicht nur die Größe, sondern vor allem die Ausstattung: Küche oder Küchenzeile, Bad mit WC, Wohn- und Schlafraum – alles muss separat vorhanden sein.
Oft gibt’s eine gemeinsame Haustür oder einen geteilten Flur. Genau das macht den Unterschied zur klassischen Mietwohnung. Und nur wenn Sie selbst im Haus wohnen, können Sie die betreffende Einheit überhaupt als Einliegerwohnung vermieten. Eigentum allein reicht hierfür nicht aus.
Das Besondere, wenn Sie eine Einliegerwohnung vermieten? Sie behalten mehr Rechte und sichern sich nebenbei auch steuerliche Vorteile. Am besten verwenden Sie unseren Muster-Mietvertrag für Ihre Einliegerwohnung – völlig kostenlos.
Das ist nur dann der Fall, wenn:
Die Vermietung einer Einliegerwohnung kann sich richtig lohnen, muss es aber nicht. Entscheidend dafür sind Ihre Wohnsituation, der Standort und Ihr Verhältnis zu den potenziellen Mietern.
Wenn Sie bereit sind, sich Hausflur oder Garten zu teilen, und kein Problem mit einem gewissen Maß an Nähe haben, bringt die Vermietung einige Vorteile mit sich: regelmäßige Einnahmen, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten und eine bessere Auslastung Ihrer Immobilie.
Aber Achtung: Ohne klar geregelten Mietvertrag für die Einliegerwohnung wird’s schnell kompliziert. Gerade weil Sie unter einem Dach leben, sollten Sie potenzielle Konfliktthemen wie die Kündigung, die Nebenkosten oder die Mitbenutzung schwarz auf weiß festhalten.
Auch steuerlich kann sich die Vermietung lohnen, vorausgesetzt, die Miete liegt bei mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dann können Sie viele Kosten voll absetzen.
Das heißt konkret: Wenn Sie nicht unter Wert vermieten und rechtlich alles sauber aufsetzen, bringt Ihnen ein Einliegerwohnung-Mietvertrag klare finanzielle Vorteile.
Ein Einliegerwohnung-Mietvertrag bringt rechtlich ein paar Besonderheiten mit sich – und das meist zugunsten des Vermieters. Allerdings nur, wenn Sie die Spielregeln kennen.
Sie können Ihrem Mieter nach § 573a (BGB) auch ohne Angabe eines konkreten Grundes kündigen, vorausgesetzt, Sie wohnen selbst im Haus. Statt der üblichen Frist von drei Monaten gilt jedoch eine verlängerte Kündigungsfrist (z. B. sechs Monate oder mehr).
Mieter einer Einliegerwohnung haben weniger Rechte als in einer normalen Mietwohnung. Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist meist ausgeschlossen – allerdings nur, wenn das im Mietvertrag der Einliegerwohnung klar geregelt ist.
Anders als bei klassischen Mietverhältnissen greift hier keine Mietpreisbremse. Die Miete darf frei vereinbart werden. Das ist ideal, wenn Sie flexibel bleiben möchten. Nur die Kappungsgrenze (max. 20 % Erhöhung in 3 Jahren) bleibt bestehen.
Die Wohnung muss baulich abgetrennt und als abgeschlossene Einheit genehmigt sein. In manchen Bundesländern gibt’s auch Vorgaben zur Mindestgröße. Am besten fragen Sie vor der Vermietung beim Bauamt nach.
Tipp zum Schluss: Nutzen Sie unseren rechtssicheren Muster-Mietvertrag für Ihre Einliegerwohnung kostenlos als Word- oder PDF-Vorlage – so sind Sie juristisch auf der sicheren Seite.
In vielen Fällen wird die Einliegerwohnung über dieselbe Heizungsanlage versorgt wie das restliche Haus. Separate Zähler? Fehlanzeige. Eine genaue Verbrauchserfassung ist also oft gar nicht möglich – oder nur mit erheblichem Aufwand. Zum Glück gibt’s dafür eine Sonderregel: Laut Heizkostenverordnung dürfen Sie bei Häusern mit zwei Wohnungen – wenn Sie eine davon selbst bewohnen – die Heizkosten nach § 2 HeizkostenV pauschal abrechnen.
Ob Sie sich mit Ihrem Mieter auf eine Quadratmeterpauschale oder einen Fixbetrag pro Kopf einigen, bleibt Ihnen überlassen. Entscheidend ist, dass die Regelung im Mietvertrag für die Einliegerwohnung klar und eindeutig drinsteht.
Auch bei den Betriebskosten müssen Sie genau festlegen, was abgerechnet wird:
Kurz gesagt: Je sauberer Sie die Betriebskostenregelung im Einliegerwohnung-Mietvertrag formulieren, desto weniger Stress haben Sie später.
Garten, Waschküche, Keller? Wer eine Einliegerwohnung vermietet, sollte genau regeln, welche Räume und Geräte mitgenutzt werden dürfen und welche nicht.
Darf der Mieter die Waschmaschine im Keller nutzen? Super, aber dann bitte mit genauer Angabe im Mietvertrag der Einliegerwohnung. Am besten inklusive Zeiten, wann die Nutzung erlaubt ist.
Wichtig: Wenn Sie elektrische Geräte wie Waschmaschinen oder Trockner zur Verfügung stellen, sind Sie auch für die Reparatur oder den Ersatz zuständig. Denn das gilt rechtlich als eine Vermietung von Ausstattung und geht mit den entsprechenden Pflichten einher.
Umgekehrt gilt: Alles, was der Mieter nicht nutzen darf (z. B. Garten, Garage, bestimmte Kellerräume), muss ebenfalls schriftlich festgehalten werden. Sonst gibt’s später womöglich Streit, und der lässt sich leicht vermeiden, wenn von Anfang an alles klar geregelt ist.
Einfach irgendein Mietvertrag? Reicht bei einer Einliegerwohnung nicht aus. Wer unter einem Dach lebt, braucht klare Regeln und ein wasserdichtes Vertragswerk.
Unser Mietvertrag-Muster für Einliegerwohnungen wurde von erfahrenen Mietrechtsexperten entwickelt und berücksichtigt alle Besonderheiten dieser Wohnform: vereinfachte Nebenkostenabrechnung, Sonderkündigungsrecht, Mitbenutzung gemeinsamer Räume – alles ist sauber geregelt.
Laden Sie sich die Mietvertrag-Vorlage für Einliegerwohnungen kostenlos als Word oder PDF herunter. Keine 08/15-Vorlage, sondern ein durchdachtes und rechtssicheres Formular speziell für die Vermietung einer Einliegerwohnung. Perfekt für private Vermieter, die kein Risiko eingehen wollen: Holen Sie sich jetzt die Mietvertrag- Vorlage für Einliegerwohnungen kostenlos. Mit diesem Mietvertrag für Haus und Grund sind Sie garantiert immer auf der sicheren Seite.
Wenn eine einfache Vorlage nicht reicht, weil Sie noch weitere Punkte aufnehmen oder spezielle individuelle Regeln festlegen möchten, empfehlen wir unsere kostenpflichtige Version. Sie deckt viele weitere Aspekte ab und enthält spezielle Klauseln für jede Situation.
Auch bei Angehörigen ist ein schriftlicher Mietvertrag sinnvoll, besonders wegen der Nebenkosten und steuerlichen Anerkennung. Ohne klare Regelungen kann das Finanzamt Vorteile schnell aberkennen.
Meist liegt die Einliegerwohnung im Dachgeschoss oder Souterrain. Wichtig: Sie muss kleiner als der Hauptwohnbereich sein und darf bestimmte Flächen mitnutzen – z. B. den Flur oder die Haustür.
